不安定な時代のマンション運用 ニトウが儲けより「空室リスク」を避ける理由

2020.8.21

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不安定な時代のマンション運用 ニトウが儲けより「空室リスク」を避ける理由

写真:芹澤裕介

コロナ禍で社会全体に経済的な不安が広がったことで、将来を考えて投資をしたいと思う人は増えたのではないのだろうか。しかし、情勢が不安定だからこそ投資先に迷う。世の中にはたくさんの投資商品があるが、今回は不動産投資について考えてみたい。中でもマンション運用は毎月の家賃収入で安定した利回りが期待できるため、一般の人も投資しやすい。投資用不動産のスペシャリスト、ニトウ株式会社の宮園泰人氏に、これからのマンション運用について聞いた。

ニトウ株式会社 代表取締役

宮園泰人 みやぞの やすと

1980年7月9日生まれ、東京都出身。元格闘家。2001年、WMC世界ウェルター級チャンピオン。2005年、K-1 MAXトーナメント3位。プロスポーツ選手として活躍後、個人投資家としてFXで大失敗をしたことをきっかけに23歳で起業。2006年、不動産会社のニトウを設立し、代表取締役に就任。マンションの企画、開発、販売等を行う。

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コロナ禍による不動産価格の大きな下落はなし

不動産の価格は金利と密接な関係にある。金利が高いときは需要が少なくなるため物件価格が下がり、逆に金利が低いときには需要が多くなるため物件価格が上がる。日銀のマイナス金利政策によって低金利が長く続く現在は買いやすい状況にあるといえるが、2020年のコロナ禍による影響はどうだろうか。

「物件価格が少し下がるのかなと思いましたがそんなことはなく、リーマン・ショック後に比べ2倍近くの水準にあります。昨今は将来の資金づくりを意識する方も増えていて、安定した投資先として注目されています」(ニトウ株式会社 代表取締役 宮園泰人氏、以下同)

ニトウ株式会社 代表取締役 宮園泰人氏

コロナ禍でさまざまなことがオンラインに置き換えられ、テレワークの導入が社会全体で進んだ結果、このまま定着する向きもある。そうなると、通勤のために都心に住んでいた人が郊外や首都圏の都市に分散して暮らす可能性が出てくる。都心の物件はここ数年高騰しているが……。

「マンション運用はキャピタルゲイン(売買差益)を狙う投機的な不動産売買とは異なり、投資金額に対する利回りで利益を計算します。そのため、分譲価格だけでなく、家賃収入のことも考え合わせて購入しなければなりません。もし、テレワークが定着して人口の移動が起こったら、都心のマンションは家賃下落のリスクをはらむようになりますが、今のところは都民1400万人に対する物件の供給は少ないくらいです」

では、2020年東京オリンピック・パラリンピックの延期や中止が不動産に与える影響はどうだろうか。

「都心の物件は東京五輪にまつわる公共事業との関係で施工価格、特に人件費が高騰して、それが分譲価格に反映されています。ただ、東京五輪関係の公共事業はすでにほとんど終わっているため、今後、不動産に与える影響は少ないと考えています。むしろオリンピックが中止になるとインバウンド需要が見込めなくなります。その影響で日本経済が減速すると金利上昇もしばらく見送られることが考えられますので、不動産市場の活況は続くのではないでしょうか」

不動産のプロが持つノウハウを最大現に活用

投資用不動産の主な運用方法に「集金代行」と「サブリース」がある。「集金代行」はオーナーが入居者を募集・選定し、不動産会社がオーナーの代わりに家賃を回収する仕組み。家賃収入はほぼ100%オーナーのものになる。

一方、「サブリース」は不動産会社がオーナーから物件を借り受け、家賃を設定し入居者の募集・選定も行う仕組み。空室になった場合に不動産会社が家賃収入を補ってくれる補償もあり、オーナーの家賃収入がゼロになることはない。こちらは毎月、不動産会社へ家賃の5~10%程度の手数料がかかる。

集金代行は不動産の専門知識と運営のノウハウが必要で、もし会社勤めのビジネスパーソンがやるとなったら、そのために時間を割かなければならなくなるだろう。しかしサブリースなら、オーナーは何もせずに購入したマンションを運用することができる。

「マンション運用を成功させるポイントは、空室率を下げることです。空室率を下げるには人口動態を把握し、多くの人が住みたい町、場所にマンションを持つことが重要です。しかし、人気の町は土地の値段も高く、特に東京の山手線の内側などでは建設コストの上昇による分譲価格の高騰が起きています。分譲価格が高いと目標の利回りを確保するために家賃を上げる必要があり、その結果、入居率が下がってしまいます。マンション運用は需要と供給のバランスを見極め、相場観を養っておく必要があるのです」

需要と供給のバランスを見極めるのは、専門家でもない限り難しい。サブリース契約の最大のメリットは、しっかりとした相場観を養ったプロの不動産会社が、適正な家賃で安定的な収入を保証してくれる点だ。

「サブリースは『借り上げ』とも呼ばれ、入居者がいなくても一定の家賃を補償する契約です。オーナーからすれば毎月の家賃収入が確定し、不動産会社にとっても家賃を自由に設定できるため、目標とする利回りを確保しやすくなります。不動産会社は、言うまでもなく不動産のプロ。オーナーが自分でマンションを管理してむやみにリスクをとるよりも、不動産会社に任せて安定した利益を考えるのが、不動産投資を成功させる秘訣です」

ニトウのオリジナルブランド「RELIA(リライア)」は、少子化の進む現在も一定のニーズを保つワンルームタイプを中心としたマンションシリーズ

適正な家賃設定で空室リスクを回避

具体的に、ニトウが多くの物件を展開する横浜や川崎、東京郊外の2290万円のワンルームのデザイナーズマンションを、自己資金ゼロの35年(420カ月)ローンで購入した場合の例を見てみよう。月々の返済額は71698円(元利均等返済、金利1.64% ※)だ。
※融資の際の金利は条件によって異なる。

立地や物件の仕様を基に、家賃は77500円に設定。 家賃収入からローン返済71698円、ニトウに支払う10%の賃貸管理事務手数料(空室補償含む)7750円、修繕積立金1200円、管理費5600円を差し引くと、8748円の持ち出しになる。35年後には、約370万円の支払いでローン完済後の物件が残る計算だ。

ニトウがこの設計にしているのは、「儲ける」のではなく、将来の「安心」に投資してもらいたいというニトウの思いとともに、良い物件を適正に提供して空室率を下げる狙いがある。

「現在、当社では1500戸のマンションを管理していますが、空室はわずかに2戸(2020年7月現在)。分譲価格が割高だったり、物件に魅力がなかったりすれば、適正家賃での提供ができずに空室が増えてしまいますが、当社はデベロッパーとして自ら土地を選定してマンションを建て、それを販売してサブリースで管理・運営しています。また、デザイナーズマンションに特化し、良質な物件の開発にも力を注いでいます。自社でマンションの開発から運用まで行うことで、コスト削減による分譲価格の抑制と家賃のコントロールが可能となり、空室を限りなく少なくすることができるのです」

空室を避けるには適正な家賃設定が欠かせないが、それと同時にオーナーの毎月の利益を確保しようとすると、不動産会社はそもそもの物件価格を上げて販売したり、コストを極端に下げた物件をつくったりする必要が出てくる。つまり、“無理”が出てくるのだ。

何よりも重要なのは適正家賃で提供すること。物件へのニーズを見誤ると空室や家賃下落につながるが、ニトウはデベロッパーとしてニーズの把握と提供する物件のバランス感に絶対の自信を持っている。

「マンションの販売が成立することを業界では『成約』と呼んでいますが、当社では『預かり』と呼んで、その後の運用まで含めてオーナーとの取引だと考えています。オーナーがローンの支払いを終えて初めて売り切るということです」

ニトウのサブリースでは、入居者が退去したあとの原状回復費用もオーナーに請求せずニトウが負担。顧客満足度に対するコミットと信頼により、オーナーの9割がサブリースを選ぶという。

「キャピタルを得るより、打ち出の小づちを買うイメージを持っていただければ」と宮園氏

保険会社の社員もマンション運用

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険(団信)に入るのが一般的。団信とは、ローンの借主が死亡や病気でローンを返済できなくなったときにローンの残債が弁済される仕組みだ。

「居住用不動産だけでなく、投資用不動産にも団信は付きます。ニトウが提携する住宅ローンの団信は、死亡に加えてがん、心疾患、脳卒中等の8大疾病、高度障害の保険もついています。万が一、投資用不動産を購入した配偶者が亡くなった場合、団信でローン返済がなくなり家賃収入はそのまま収入になります」

同じ「生命保険」という機能があるのなら、不動産投資によりメリットが多いとして、保険商品を解約してマンション運用に切り替える人も少なくない。中には、ニトウでマンションを購入する保険会社の社員もいるという。マンション運用は、それほど安定した投資なのだ。

また、ほかの保険商品や投資商品に対して投資用不動産の節税効果は高い。例えば、相続にあたり現金や株式は100%が課税対象になるのに対して、投資用不動産の場合は課税対象が約3分の1になる。

しかもニトウは大手の信販とも業務提携を結んでおり、好条件で借り入れが可能。上場企業の社員や公務員など安定した職業の人なら元手なしですぐにマンション運用を始めることができる。

より高い顧客満足度を目指したニトウの取り組み

不動産会社の考え方はさまざまで、投資用不動産の販売でも各社がポイントにする部分は異なる。家賃とローン返済の差額で月々の収入が増えるとうたう会社もあれば、ニトウのように毎月支出があっても将来の「安心」を買うためにマンション運用をサポートする会社もある。

ニトウがデベロッパーとして、販売店としての次に目指すのは、さらなる顧客価値の提供だ。

「今は50~60戸のマンションを開発していますが、今後は100~150戸に拡大して建設コストを抑え、リスク管理が容易になるようにしていきたいと考えています。不動産投資のリスクを軽減してより安定した運用を可能にすることで、保険商品の代替としてオーナーにより大きな安心を届けたいと考えています」

ニトウ株式会社

住所:〒150-0044 東京都渋谷区円山町3-6 E・スペースタワー 11F

フリーダイヤル:0120-979-001

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