最新！マンション管理組合のお金事情

2014.1.10

企業

修繕積立金不足は必ず来る！

ほとんど全てのマンションで修繕積立金は足りません。もう少し言うと”今、足りていそうでも、そのうち足りなくなります”。なぜでしょうか？

それは簡単！”もともと足りないのです”。マンション購入資金のほかに毎月多額の積立金が必要だとしたら、新築マンションを買う人が減る。だから分譲当初の積立金は本当に必要な金額よりも低く設定されています。足りなければその時（後から）増やせばいい。そう考えての積立金額なのです。だから修繕積立金は何もしなければ必ず不足します！　実際、私がマンションの修繕委員の時には、管理会社の方から「2回目の工事は足りませんね～！（笑）」と言われ、”ムカッ”としたことを覚えています。

では修繕積立金不足を補うためには、どうすればいいのでしょうか？　一つには「組合の収入を増やす」こと。もう一つは「修繕費用を削減する」ことしかありません 。

ちなみに、”ムカッ”とした私は、大規模修繕にあたって5社程の修繕業者を探して相見積もりを行いました。結果、当初計画より3割（約4千万円）も修繕費が安く済みました。

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駐車場は外部に貸しなさい！

あなたのマンションには組合員以外から収益（外部収益）を得られるものはありますか？　例えば、空き駐車場の外部貸出し、携帯アンテナ（基地局）や広告看板の設置等。あなたのマンションが外部収益を得られる恵まれた環境なら、今すぐ理事会・総会で話し合って、外部収益事業で管理組合の留保金（積立金）を増やしていってください。

特に駐車場に空きがあるマンションには、導入事例が日を追うごとに増えている「駐車場サブリース」がお勧めです！　毎月の賃料が保証され、管理組合の手間もかかりません。マンションのセキュリティーについても優良業者が解決してくれますので安心です。なお、外部収益を行うとマンション管理組合でも税務申告と納税の義務が生じます。税務の悩みは「ビヨンド税理士法人」の無料相談をご利用ください。マンション税務に強く実績も豊富ですので、きっとあなたの力になってくれます。

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あなたのマンションにも税務調査が入る!?

近頃は屋上を見れば携帯アンテナ（基地局）が立ち並び、大きな看板（広告）が置かれているマンションもたくさんあります。また、高齢化の進行や若年層の自動車離れもあり、組合員以外に駐車場を貸し出すケースも見受けられます。これらによる組合員以外からの収益は外部収益といって、マンション管理組合にも当然に税務申告と納税の義務が生じるものです。

「マンション管理組合は税金をとられない！」確かにそんな神話もありました。しかし、今は違います。これまで聖域とされていたマンション管理組合にも税務調査が入っています。そして税務調査で無申告が発覚すれば、自主申告に比べて10％～15％も高い加算税がかかり、最長5年分の税金が遡及的に徴収されてしまうのです。

マンションは共同生活の場。加算税の負担もさることながら、税務調査が入った時の理事や監事が嫌な思いをするのは避けたいものです。是非、自主的に申告・納税して、組合役員の肩の荷を下ろしてあげてください。単年度の申告報酬は10万円程度。これで組合役員が安心できるのなら、決して高いものではないと思います。

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手遅れになる前にストップ！”組合資金の無駄遣い”

残念ながら外部収益のあてがなければ、管理費や修繕計画の内訳の見直しを真剣に検討するしかありません。そうしないと将来の積立金の増額や一時拠出を避けることはできないでしょう。今ではマンション管理業界も競争が激しくなってきました。サービス本意を売りにした競争は管理組合にとって好ましく、組合資金の無駄遣いをなくすためには絶好のチャンスです。手遅れになる前に、ぜひ、家族や理事会等で真剣に話し合ってください。

管理組合員の中に管理業界に詳しく、しかも組合活動に継続的に参加できる方がいなければ、マンション管理士等のコンサルタントの協力を仰いでみてはいかがでしょうか？　コンサルタントにかかるお金よりも管理費や修繕費を減らせればいいのですから。なお、星の数ほどあるコンサルタントの中から手間を省いて優良業者を見つけるには、一括で見積もりや提案がもらえるサービスを利用するのもいいかもしれません。

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素人監事任せで「本当に大丈夫？？？」

近年、タワー型や店舗と住居等が融合した複合型マンションが増えています。実は、このような大きなマンション管理組合の決算（会計）については、大手の管理会社でもその処理に不安を感じています。なぜなら、これまでのように単純な会計処理では済まないから。また、マンション管理組合の方でも、億を超える多額の資金が集まる組合決算に注目する人が増えてきました。

だから今、マンション管理組合の決算に「才和監査法人」の会計監査が導入されるケースが増えています。管理会社と管理組合のかけ橋として、長年マンション管理業界に携わってきた会計・税務専門家としての私の知識と経験が役に立っているのです。

大手管理会社でも大変な決算をあなたは理解できますか？　大事な組合資金に誤りや不正があった時、それをしっかり見抜くことは出来ますか？　プロ（才和監査法人）の会計監査で、あなたも安心を手に入れませんか？

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目の前に1億円！『組合資金を狙う犯罪者たち』

修繕積立金不足、組合資金の無駄遣いのほかにも、あなたの大切な資金を脅かすものがあります。組合運営者による組合資金流用（不正）事件です。あとを絶たない不正事件ですが、近年では5億円に及ぶ着服事件もありました。共同の場であるマンションでは組合資金が数億円に上ることも珍しくないのです。

ではどうしてその対応が進まないのか？　それは管理組合の実際の運営を”普段はまじめな”組合理事長や管理会社担当者が行っているからです。だから”うちのマンションは大丈夫”と皆さん思ってしまいます。しかし、”普段はまじめな”運営者が一瞬の悪魔のささやきで「犯罪者」に変わってしまうのです！

それでもあなたは「うちは大丈夫！」と言っていられますか？　マンションは共同生活の場。一度崩れた人間関係（コミュニティー）はそう簡単に修復できません。だから今すぐ理事会で話合ってください。そして、プロ（才和監査法人）の会計監査を導入して、安心を手に入れて下さい。

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